【案例简介】

2013年10月15日，严某与薛某签订房屋租赁合同，严某将房屋租赁给薛某经营，租赁期限自2013年10月15日起至2018年10月14日止，期限为5年。双方在租赁合同中约定：“第一年租金为8万元，以后每年租金在第一年基础上递增6%。租金支付期限：第一年租金于签订合同当日付款4万元，其余4万元于合同签订后三个月内（2013年12月底前）支付，逾期一个月内按每天千分之一支付违约金，如被告超过一个月未支付租金，合同终止，严某有权收回房屋，薛某需支付违约金10万元。”

租赁合同签订时，薛某给付严某4万元，后薛某又陆续支付给严某1.6万元。直至2014年7月，第一年租金剩余部分薛某仍未给付，严某遂诉至法院，要求法院判令解除双方的租赁合同，薛某支付剩余拖欠租金及10万元违约金。而薛某认为即使存在违约行为，严某要求的10万元违约金也明显过高。

法院经审理认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。双方约定的违约金为10万元，显然过分高于实际损失，应予以适当调整。薛某作为违约方，对于违约金约定过高应承担举证责任。薛某作为违约方，对于违约金约定过高应承担举证责任。薛某主张以20天的房屋闲置期限计算严某的实际损失，但未提供证据予以证明，不予采纳其意见。因薛某违约造成房屋闲置期限尚无法确定，严某主张按5个月的房屋闲置期限计算实际损失，不违反相关法律规定。故法院将违约金调整为：8万元÷12×5×1.3=43333元。

【国毅点评】

首先，《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人在合同中约定了违约金，且债务人违约造成债权人损失的情况下，债权人即享有违约金请求权，又享有赔偿损失请求权，此时，违约金应当吸收赔偿损失，债权人应当主张违约金请求权，不再享有赔偿损失请求权，但当事人可以请求调整违约金数额，使之与应赔偿的损失相适应。结合本案，薛某认为严某主张违约金10万元过高，请求法院予以调整，结合严某的实际损失，法院认定10万元违约金过高，予以调整。此时，适用违约金对薛某不利，实务中，过分高于的认定标准，为当事人约定的违约金超过损失的30%，那么法院会适当减少违约金，即将违约金的数额减少到不超过损失的30%。

确定这个前提条件后，那么就要确定实际损失到底是多少？本文主要讨论的是房屋闲置期间的损失，如何确定房屋闲置期间的损失呢？

江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知第二十六条第二款规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知第二十条规定：“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”

从上述司法意见可以看出，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。在实务中，法院在认定闲置期时，会根据双方履行合同的期限及签订合同的目的，考虑出租人重新寻找承租人的难易程度，结合承租人违约事实和公平原则，酌定合同的房屋空置期。本案中，法院以参照5个月的租金损失作为严某的实际闲置损失，并在此基础上调整了违约金金额。

综上，我们建议出租人在签订租赁合同时，务必设置合理的违约金、保证金，来约定当承租人违约导致合同解除时，作为弥补承租人重新招租期间，房屋闲置的损失。另一方面，我们需要提醒承租人的是，如果承租人违约，出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后，出租人一直不招租或者不积极招租导致房屋一直空置，损失不断扩大，而根据诚实信用原则及附随义务，在承租人违约的情况下，出租人应当采取必要措施，防止自己的损失扩大，怠于履行此义务的，法院一般不会判决房屋空置的所有损失全部由承租人承担。