现实生活中，在商品房买卖合同的履行后期中，关于房产证办证逾期问题频频出现，而买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式等方面存在较大争议而产生诉讼纠纷。而不动产权登记证是房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，如果买受人不能如期取得房产证，不仅会造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，而且无法行使转让、租赁、抵押等权利。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。前述司法解释明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。

在四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初60号案件中，原告李某、张某与被告东兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了办证期限，但至诉讼，被告东兴公司仍未办理完成，被告东兴公司辩称是因其他案件涉诉导致国土局一直未给被告办理土地使用权证等行政因素的干预才导致无法办理完成，应当免责。故本案的争议焦点就是行政因素干预能否构成法律上的免责事由。

经法庭审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。被告东兴公司未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。被告东兴公司虽辩称迟延办证并非被告的问题，系其他案件涉诉的不可预测的行政因素干预所导致，并非被告公司的主观过错导致。但该情形不构成法律上的不可抗力免责事由，不能对抗合同约定的义务，仍应当承担相应的违约责任。

另外，对于此类案件，还应注意关于违约金的标准判付不统一的问题。按照上述司法解释的规定，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算，但在大部分的买卖合同中没有约定不能按期办理不动产权登记证书的违约金，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人违约的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并参照人民法院生效判决对同一楼盘、类似情形的处理原则，对原约定的违约金进行调整。