在正常的房屋销售过程中，特别是在商品房预售的交易环节中，交易双方通常会先签订认购书、订购书等形式的协议，以此作为签订房屋买卖合同的预约合同，然后再签订作为本约合同的房屋买卖合同。这就涉及预约与本约的问题。

一般情况下，预约合同与本约合同无论在订约目的、合同内容、违约责任上都可说是泾渭分明，不存在识别问题。但在实际操作中，部分交易者为了确保未来交易的安全性和确定性，预约合同的内容比较详细，甚至仅通过预约合同就让交易双方负有本约合同的履约义务，这在一定程度上模糊了预约合同和本约合同的界限。

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，则该协议也应认定为预约合同。

2012年颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条首次在法律上正式承认了预约合同作为独立合同的地位，但未明确预约合同能否适用继续履行。

针对这一问题，目前有两种观点，分别是“否定说”和“肯定说”。

“否定说”认为：预约合同违约时不能适用继续履行的责任承当方式，若法院强制要求当事人缔结本约，将剥夺当事人的意思自治，且预约合同以订立本约为履行标的，不存在具体的执行内容，当事人的意志给付也无法成为强制履行的对象。

“肯定说”认为：预约合同可以适用继续履行的责任方式，既然承认预约是独立的合同，就应当适用《中华人民共和国民法典》合同编关于违约责任的一般规定，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条并没有排除继续履行的适用。

关于预约合同是否适用强制履行，不能一概而论。在选择以何种形式承担违约责任时，应首先考虑个案合同在法理上或事实上是否能够继续履行，并充分尊重当事人的自由选择。在一些案件中，合同无法实际履行，法院也不能要求当事人继续订立合同。

一方面，如果要求当事人实际订约，则使得当事人负有强制缔约 的义务，而预约与强制缔约应当存在明显差异；

另一方面，在合同相关法律中，实际履行本身在法律上也受到限制，并非在所有的情况下都可以请求实际履行。《中华人民共和国民法典》第五百八十条所规定的继续履行的除外情形，对预约合同同样适用。预约合同可使当事人产生缔约请求权，但在一方违约时，并非一概产生强制缔约的效果，是否实际履行应视具体情形而定。