案情简介：2019 年年初，李总前往河南郑州购买房产一套,与B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，商品房总价为

190多万元，并约定年底前交房。同时期，李总与郑州G银行签订《个人购房借款合同》，且贷款 130多万元用于支付除该商品房首付款以外的购房款。郑州某银行将贷款130多万， 一次性转入B房地产开发公司账户。合同签订后，李总按约履行还款义务，截止起诉前，李总偿还的贷款本息共计 50多万。2021 年 4 月，法院受理B房地产开发公司破产清算，指定清算组担任破产管理人。李总的心情非常复杂，现实的情况是开发商已经破产，继续还房贷的话能不能拿到房子是个大问题，有很大的不确定因素。不还房贷的话，又怕银行起诉自己，征信也受到影响。两难以下，李总来到我们律所，希望律师能给出法律建议。我们认真分析了李总提供给我们的案件事实证据，最后决定代理案件，前往郑州为李总维权。

审理过程及结果

   李总将B房地产开发公司和G银行作为共同被告，向法院提出以下请求：1.请求法院确认原告与 B房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》已经解除 （明确具体时间）2.请求判令解除原告与G银行签订 的《个人购房借款合同》，原告不再向G银行偿还剩余按揭贷款；3.请求判令G银行返还原告自《商品房买卖合同》确认解除之日起支付银行的贷款本息暂计20多万元。 

G银行抗辩：1、《个人购房借款合同》应继续履行，G银行不存在过错和违约行为2、商品房买卖司法解释并未规定买卖合同解除，借款合同一定解除，不能仅因买卖合同解除，便认定借款合同解除。

B房地产开发公司辩称：法院已裁定受理B房地产开发公司破产清算一案，原告与B房地产开发公司签订的房屋买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，根据破产法第十八条规定案涉合同应于（具体日期）视为解除。同时，原告与G银行签订的借款合同也应当 一并视为解除。

最后法院认为：原告与B房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》及与被告G银行签订的《个人购房借款合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本院于 2021 年 4 月 6 日裁定受理B房地产开发公司破产清算一案，B房地产开发公司管理人并未在二个月内通知原告和G银行，视为解除合同，故《商品房买卖合同》已于 2021 年 6 月 6 日解 除 ， 故原告主张确认原告与B房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》于 2021 年 6 月 6 日解除的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。基于《商品房买卖合同》的解除，《个人购房借款合同》应视为一并解除，原告关于解除《个人购房借款合同》的诉请，本院支持为确认《个人购房借款合同》于 2021 年 6 月 6 日解除。合同解除后，原告无须再向被告G银行偿还剩余贷款。对于原告已偿还的 2021 年 6 月 6 日之后的贷款本息，应由被告G银行返还，根据原告提交的个人贷款 、客户还款明细、被告G银行提交的回收统计以及 原、被告庭审陈述，经核算为 229233.21 元，原告该项诉请，本院予以部分支持，超出部分，理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》 第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、确认原告与被告B房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》于 2021 年 6 月 6 日解除； 二、确认原告与被告G银行、被告B房地产开发公司《个人购房借款合同（抵押加阶

段性保证）》于 2021 年 6 月 6 日解除；

三、被告G银行于本判决生效之日起十日内返还原告 2021年 6 月 6 日之后偿还的贷款本息 229233.21

浙江国毅律师事务所律师  边建平 解析：

本案的核心争议为：一、开发商破产后，购房者和银行之间的贷款合同是否也一并解除。二、如果购房者和银行之间的合同被法律确认解除，购房者支付的月供银行是否要归还。对于按揭买房，开发商交不了房，房子烂尾的情况，绝大部分的人也会认为贷款是要还的，就是同意银行的观点。但从这个案子看出，法院采纳了购房者的观点，“房子没给我、开发商破产，还要我还房贷，是哪个道理啊”。法理上讲就是主合同解除，从合同随之解除。购房者与银行的合同解除后，法院还判决银行归还了20多万月供的款项。这个案件取得了非常好的结果，极大的维护了购房者的合法权益。但要说明的是，我国不是判例法国家，此案在郑州，对于郑州地区法院有指引作用，其他地区法院并不当然会采纳该法院对于此类案件的审理观点。

该案例是本人在郑州办理的一个案件。实际实况也较为复杂，关于购房者的其他损失须向破产管理人进行债权申报。近几年最高人民法院相继出台关于此类案件的司法解释或批复，加大对普通购房者的保护力度。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定<法释2015 10号>第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（2023）一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

浙江国毅律师事务所律师  边建平  建议：

老百姓买个房是大事情，用了毕生的积蓄，还需要贷款。在买房的时候，一定要对开发商证件、资质、资金实力、楼盘工程进度等都要详细了解清楚，能买现房的不买楼花。在买房之前做到风险防范，开发商提供的格式合同要审查清楚，开发商为了更好的销售楼盘，可能会给购房者作出承诺或者许可。对这些承诺或者许可，最好也写入合同中，至少也要有个补充协议，以免日后开发商不认账，口说无凭。

遇到房屋烂尾时，购房者也不要在郁闷中苦等，应该积极采取法律手段维护自己的权益。房子烂尾了，留给购房者有两个选择，是继续要房，还是要求返还购房款。要房还是要钱，看看简单，其实充满了很大的风险和不确定因素。稍有不慎，购房者可能钱没拿到，房也没有。要具体问题，具体分析，比较专业。维权时，到底选择要钱还是要房，可以从这几个方面考虑：

1、开发商破产，房屋不能交付且无实际交付可能的情况下。立即向法院提出诉讼，要求确认房屋价款优先受偿。优先于建设工程价款及银行的抵押权。

2、如果开发商能交房，但何时交房不确定。这种情况下，主要看的就是自己的需求了，如果自己有房屋需求，且该房屋发展前景也比较好的，可以选择继续要房，在要房的同时可以向法院主张开发商的违约责任，让开发商赔偿损失；开发商资金充足的，那么也可以选择退房要钱。

3、房屋烂尾，房屋项目施工尚未过半，这种情况下可以优先选择要钱，当然也要看开发商的资金状况，如果资金状况恶化，那么要钱也有很大的风险。

4、房价波动也是考虑因素之一。