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典型案例

以案说法 | 行使撤销权的法定理由

来源:褚明星  发布日期:2021-02-05  点击量:30

【案件前景】2018年6月某日,张某与谢某在实地看房后签订了《房屋买卖合同》,合同约定由谢某向张某购买桐乡某楼盘房屋一套,并于合同签订当日支付了定金100000元。

【案情介绍】谢某通过中介居间介绍,在2018年6月实地看房后,向张某购买位于桐乡某楼盘一处房产,双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定了房屋总价款为2200000元,由买方谢某于签订当日支付定金100000元,合同对后续款项支付时间,房屋过户登记时间,违约责任等进行了明确约定。

2018年9月,谢某认为房屋楼层下架空层为小区变电房,具有明显的噪音和震动及房屋存在漏水的质量问题影响其使用,对正常起居生活造成严重不良影响。在委托第三方机构对房屋噪声进行鉴定后,以张某在签订合同时未对上述情况进行明确告知,有欺诈行为为由向桐乡市人民法院提起诉讼。要求法院判决撤销双方签订的《房屋买卖合同》,并要求张某返还谢某购房定金10000元。

【审理情况】桐乡市人民法院对本案依进行了公开审理,总结本案的争议焦点为被告张某是否存在欺诈行为及房屋是否存在严重质量问题。

1、原告谢某在签订房屋买卖合同前,已经实地查看了涉案房屋,且涉案合同中也明确载明了“乙方对房屋已作了充分了解和实地勘察,对房屋现状和产权归属无异议”。

2、对于原告谢某主张的噪音问题:首先,原告单方委托了噪声检测,法院认为单一时间点的噪声来源复杂,仅凭该检测报告无法明确变电房与涉案房屋内噪声的因果关系,尚不足以证明变电房致使涉案房屋噪声超标;其次,变电房设置在涉案房屋下面且门上有相应电力标志,并非隐蔽不可查看,被告方张某无法隐瞒或者欺骗。

3、关于原告张某主张漏水问题,仅凭照片无法证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题,且被告已对房屋渗水部分进行了修缮。

综上,原告谢某不能举证证明其所主张的撤销事由成立,不符合法律规定的撤销条件。桐乡市人民法院依法驳回了原告的诉讼请求。

【律师点评】签订房屋买卖合同,应抱着小心谨慎的态度。买方在签订合同前,应对房屋的现状,周边环境进行仔细的观察。在房屋状况,交易金额等确定符合心理预期情况下,对合同条款进行仔细审查,确定有能力按合同履行相关义务的情况下签订。在签订合同后,应遵循契约精神,根据合同履行本方义务。如确因其他情况需撤销合同的,应从以下几方面分析是否符合撤销合同的相关情形。   

合同具备可撤销的原因,是行使合同撤销权的前提条件。根据当时案件适用《合同法》第54条的规定,合同可撤销的原因有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种情形。并且特别规定,一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,只有损害国家利益的才作为合同无效的原因。

而根据《民法典》相关规定,民事法律行为有以下情况下可以行使撤销权:

1、欺诈

根据《民法典第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

2、胁迫

根据《民法典第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3、显失公平

第一百五十一条 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

4、重大误解

根据《民法典》第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重大误解多因自己的过错,对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等合同的内容发生错误的认识,从而导致行为的后果与自己的意思相悖。

而本案中涉及撤销权的行使,是基于原告认为被告在签订合同前有意隐瞒房屋楼下架空层为小区变电房,对其实施了欺诈行为。但根据本案,事实情况下原告在签订合同前已对房屋现状进行了实地考察,在签订合同时,合同也注明了原告已对房屋现状进行了解,继而签订了房屋买卖合同。所以不存在欺诈行为,最终,其要求撤销合同,退回已支付的十万元定金的诉请未获法院支持。


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