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绕开房屋中介,直接与卖方交易,一定构成违约吗?
来源:严呈亮 发布日期:2020-09-30 点击量:281
随着社会主义市场经济的不断发展,房地产行业获得了空前的繁荣,房地产中介行业也就应运而生并得以蓬勃发展,中介公司可以为购房者提供专业的房地产评估、咨询、经纪等服务,在促成房屋买卖的交易中作用不容小觑。当然在不少购房者眼里,支付中介的佣金也是一笔不小的费用,为了规避这笔佣金,部分购房者会选择跳过中介公司而私自与卖方签订合同,这就是中介行业俗称的“跳单”。“跳单”在中介行业比比皆是,中介公司一般会在带购房者看房前签订确认书,设置跳单条款,防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋,避免拿不到应得的佣金。那么,“跳单”一定违约吗?中介公司设置的跳单条款是否是无效条款呢?今天我们带大家通过一个案例来看看。
【案例简介】
2015年6月2日,孙某与宁夏A房地产营销策划(以下简称“A中介公司”)有限公司签订《居间合同》一份,合同约定:①孙某委托A中介公司寻找房屋并提供相关中介服务,并协助订立合同,促成房屋买卖交易;②孙某必须对A中介公司提供的房屋信息保密;③孙某与房主正式签订购房合同后视为A中介公司的中介服务已经完成,孙某在购房以后,按房屋实际成交价值的2%支付中介费;④孙某在A中介公司带领看过房屋后,不得私自与房主或者其他中介公司进行交易而损害原告的合法权益;⑤如孙某采用任何方式和房主达成交易,孙某除按照正常收费标准支付A中介公司中介费以外,还应向A中介公司支付总房款1%的违约金。
合同签订当日,A中介公司工作人员带孙某前往案涉房屋处看房。A中介公司向孙某公示该房屋购买价为105万元。
2015年6月6日,孙某与B中介公司及涉案房屋原产权人张某签订资金托管协议一份,约定:孙某与张某将定金5万元、押金1万元交由B中介公司托管。买卖双方各自向B中介公司出具佣金支付承诺书一份,承诺分别向B中介公司支付佣金1万元、1.485万元。同日,孙某与张某签订《二手房买卖合同》一份,合同约定孙某以99万元的价格购买张某所有的房屋。后孙某向张某支付购房款99万元,将房屋过户至孙某名下。另外,A中介公司未与涉案房屋原产权人张某签订过委托售房协议。
【国毅解读】
房地产中介合同是典型的中介合同,《民法典》第九百六十一条规定:“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”第九百六十三条规定:“中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”孙某与A中介公司签订的《居间合同》中关于“孙某不得私自与房主或者其他中介公司进行交易”的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款,那么该条款是否有效呢?法院审理认为该条款是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息后,私下与卖方达成买卖协议,而不支付居间服务费用。合同中禁止“跳单”行为的约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形,应认定为有效。那么,本案最核心的问题就是孙某后来通过B中介公司与原产权人张某签订合同是否构成“跳单”。
衡量买方是否“跳单”违约的关键在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。2011年最高人民法院发布的指导性案例1号(上海中原物业顾问诉陶德华居间合同纠纷)中指出:当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。本案中,A中介公司未与涉案房屋原产权人张某签订过独家委托售房的协议,按照一般的交易习惯,房主通常会通过多家中介公司或公众平台挂牌出售同一房屋,买家可通过不同的中介公司获取到同一房源信息,“跳单”的根本目的在于规避中介费用,而孙某是通过B中介公司的居间服务与原告达成了《二手房买卖合同》,且支付了中介费用,客观上并没有依赖原告提供的信息、机会以及服务与原产权人自行交易,故不构成“跳单”违约。
综上所述,在审查是否构成“跳单”违约时,需注意卖方与中介公司是否签订过独家委托代理协议、中介公司是否将房源信息告知过购房者、购房者是否利用中介公司提供的信息与卖家或其他中介公司达成交易这几个问题。
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