随着近两年楼价高企，学区房政策进一步落地，二手房买卖市场呈现出一派“欣欣向荣”之态。而在这其中又会出现诸多法律问题，其中因房价突然上涨卖方恶意违约或是买方突然不愿购买都是比较普遍的问题，今天笔者与大家探讨一下在该中情况下被违约方该如何维权？

案例简介

S（卖方）、Y（买方）、F（中介公司）三方签订《房屋买卖居间合同》，明确约定S将位于某地的房屋卖给Y，标明房屋售价，并约定Y在签订本合同时向S支付十五万元作为购房定金，在合同履行过程中Y以S有银行按揭贷款未还清为由表示拒绝继续购买案涉房屋，但实际上S已经取得不动产权证书可以办理房屋过户手续。

法院判决

首先法院明确该《房屋买卖居间合同》是出于三方真实意思表示，该合同合法有效具有约束力；Y在支付定金后又反悔表示不欲继续购买案涉房屋已构成根本违约，对于赔偿部分，法院判决认为应当适用定金罚则没收定金十五万元，针对其违约金（房价20%）的请求因其未提供相应证据证明其受到的损失故不予支持。

案例分析

首先我们可以看出在二手房买卖中明确约定了房屋价格、地址、首付款项、支付方式、违约金等条款的居间合同其效力等同于《房屋买卖合同》，对于合同当事人有约束力；

其次关于定金罚则与违约金，在诉请中被违约方可以自行选择适用定金条款或是违约金条款，选择更有利自己的一条。定金罚则是指“给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。” 违约金的约定方式一般为案涉标的房屋总价款的10%-30% （合同当事人自行约定）。在本案中，法院认为现时房价确与合同价相当，且被违约人即卖家并不存在严重经济损失。法院对于违约金诉请的支持需要与损失相当，对于过高的违约金法院也会提出调整，笔者认为基于此在实践中不论是卖方还是买方在遇到违约时应当积极提供和收集证据比如现房价与合同房价的对比、为购买案涉房屋所支出的必要费用、案涉房屋购买用途等，以此来争取自己合法权益。

结语

合同签订后，应积极履行合同义务在对方怠于履行时应当及时督促催告，在对方存在违约时进行协商，若协商未果，应当寻求法律途径以避免损失扩大。