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典型案例

消失的二十年“产权”

来源:张磊(嘉兴分所)  发布日期:2020-10-20  点击量:100

案情简介:Y先生在二手房平台软件上看中了一套房子,后在线下通过中介的促成,与房东签订了《房屋买卖协议》。合同约定:签约当天Y先生应当支付定金五万元,但是因为房东遗失了《土地使用权证》,手上只有《房屋所有权证》和《契证》,Y先生觉得有点蹊跷,便与房东约定先付一万元,等补办了《土地使用权证》后再付四万元。Y先生依然不放心,询问了中介该房屋的“产权”到底是多少年的,中介答复“住宅都是七十年的产权”。合同签订后没过多久,中介便通知Y先生可以支付尾款并办理过户了。手续办理的很顺利,Y先生也没有专门去看房东带来的《土地使用权证》。在拿到新办的《不动产权证》后,Y先生很是激动,晚上反复看了几遍,但是越看越不对劲,登记显示土地使用权年限只有五十年!随后Y先生多次联系前房东,前房东表示全权委托中介处理,Y先生又联系中介,中介表示不予处理。

Y先生回顾了本次交易,认为前房东和中介存在欺骗的行为。由于所购买的房屋也是使用了二十年的老房子,再平白无故的少了二十年的土地使用权年限,对于交易价值会有比较大的贬损,为维护自身的利益,Y先生选择向法院起诉。


审理结果:诉讼中,Y先生、原房东以及中介三方对于案涉房屋的土地使用权年限为五十年这样一个事实是否影响该房屋的使用价值、交易价值存在较大争议。同时,对于该不利因素没能在交易中明确告知的过错,三方也各执一词。

通过审理,法院最终认定中介方对于案涉房屋土地使用权年限没有提前查明、也没有对Y先生进行告知,存在过错。而Y先生在交易过程中也存在疏忽大意的过失,在有机会提前查看到案涉房屋土地使用权证的情况下,未尽审慎的审查义务。而对于案涉房屋土地使用权年限天然的少二十年这个事实,Y先生的代理律师虽然提供了国土资源部的调研报告,但是该报告并非法定的证据形式,内容上也无法精确的说明土地使用权成本占房屋整体成本的具体比例。同时,Y先生所签订之合同并未对土地使用权年限的问题进行约定,在交易过程中Y先生也没有明确提出。经询问,Y先生也不愿意以重大误解为由解除合同。最终,法院判决中介退还Y先生大部分中介费,驳回Y先生其余的诉讼请求。

 

律师点评:本案的一个重要争议焦点是房屋的土地使用权是否能够单独从房屋的整体价值中割裂出来进行计算?如果可以,具体应该如何计算?关于第一个问题,房屋的土地使用权年限,对于房屋的使用价值几乎没有影响,主要影响的是交易价值。但是,根据《民法典》第三百五十九条第一款的规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。也就是说目前尚无法判断住宅土地使用权年限到期后应该如何续期,续期的费用是减收还是免收,或者在不减免收取的情况下又该如何缴费。对于法律上没有办法明确的事实,在诉讼中法院也无法进行自由裁量。但是,这一客观事实能够构成该房屋的一个不利因素,作为居间人的中介没有查明或者查明后未进行告知,则是明确违反了居间人的义务,因此需要承担相应的违约责任。

最后,律师建议,在二手房交易时,首先要明确好交易的主要目的,到底是投资、还是居住使用,在目的明确的情况下,房屋的土地使用权年限、学区、落户情况等事实中哪些是必须要重点关注的,自然就一清二楚,那么在交易以及合同的订立过程中,也就能够做到有的放矢,避免后续出现各类纠纷。

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